文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(c几率还是机率 概率和几率一样吗óng)房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dì几率还是机率 概率和几率一样吗ng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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